目前，长宁区房管局正在进行《长宁区房屋协议置换实施办法(草案)》的制定工作。为规范本区房屋协议置换行为，加强房屋协议置换廉政风险防控，维护置换双方合法权益，根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》(沪建房管联[2018]853号)规定，制定本实施办法。现将《长宁区房屋协议置换实施办法(草案)》公开征求市民和有关单位意见，希望市民和各单位提出宝贵的意见和建议。有关事宜告知如下：

一、市民和各有关单位可以将书面意见直接寄送至长宁区房管局，也可以发送电子邮件。

来信地址：上海市长宁路599号622室，邮编：200050

电子邮件地址：shenhy@shcn.gov.cn

二、征求意见截止日期为2023年5月6日。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局

2023年4月7日

 

 

 

 

一、办法中房屋协议置换的实施范围是什么?

答：房屋协议置换项目在完成勘测定界，落实相关资金、房源后，经区人民政府同意的如下项目可以开展协议置换：(一)有明确交地和开工时间节点，取得建设项目规划选址意见书的重大工程项目;(二)无法实施征收但因安全控制或环保要求必须协议搬迁的房屋;(三)为推动城市更新，完善旧住房更新改造，实施历史文化风貌区和优秀历史建筑保护，或其他公益性目的等确需先行开展协议置换的其他项目。

二、房屋协议置换的定义是什么?

答：由双方签订协议，明确房屋置换的权利义务。

三、办法中房屋协议置换的协议双方是谁?

答：协议双方是实施主体和置换对象。实施主体是经区人民政府同意的街道(镇)及其他单位;置换对象是不动产权证书(房地产权证)所载明的所有权人，租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人。

四、房屋协议置换涉及哪些工作流程?

答：房屋协议置换项目实施需经历范围确定、意愿征询、房屋调查登记、置换方案征询及修改、评估机构选定、房屋价值评估、协议置换公告、签订置换协议、材料归档等具体环节。

五、被置换后的房屋如何使用?

答：被置换房屋由实施主体根据规划、项目或其他需求，会同区房管局和相关行政管理部门提出使用建议，报区人民政府确定。区房管局和相关行政管理部门做好产权登记、房屋使用等工作。

关于《长宁区房屋协议置换实施办法（草案）》的专家论证情况报告

根据《重大行政决策程序暂行条例》《上海市重大行政决策程序规定》《上海市重大行政决策公众参与工作规则》等相关规定，2023年5月，我局组织开展《长宁区房屋协议置换实施办法(草案)》(以下简称“《实施办法(草案)》”)专家论证活动。现将有关情况报告如下：

一、专家论证的形式

2023年5月7日，函询沈剑萍、方豪、马贝艺3位专家，书面进行论证，收集到12条意见建议。

二、事项的论证意见

(一)必要性

根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》(沪建房管联[2018]853号)，在一定条件下，经区人民政府同意，可以开展协议置换工作。房屋协议置换是对加快推进城市更新各项工作方式的有益补充，有助于改善市民居住条件，有利于推动城区建设和经济发展。区人民政府应建立健全长宁区开展房屋协议置换工作的程序和制度，制定《实施办法(草案)》具有必要性。

(二)可行性

《实施办法(草案)》是对长宁区房屋协议置换工作具体程序的细化明确，区房管局在广泛征求社会公众意见和建议的基础上，向市级主管部门、相关行政职能部门、相关工作单位征询意见，充分吸收采纳各类意见建议，文件制定具有可行性。

(三)科学性

鉴于目前对房屋协议置换工作没有全国性或全市性的法律法规规定，根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》(沪建房管联[2018]853号)要求，区人民政府应参照征收相关程序和管理要求建立相关制度程序。区房管局严格参照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房规范[2018]5号)规定，结合长宁区实际，制定《实施办法(草案)》，具有科学性。

(四)风险防范

实施《实施办法(草案)》风险较低，总体可控，建议可实施。

三、修改意见：

专家组经过审核，提出如下建议：

1、在管理部门的职责中，建议区房管局职责内容应与市局文件中区政府的相应职责保持一致。

2、涉及协议置换项目流程中，建议可围绕以报区政府同意的条件、程序以及项目工作如何实施的逻辑关系为主线安排具体条款内容和顺序。

3、建议删除“关于征求意见在紧急情况下可以 缩短到 10 日”的规定，因该内容难以操作且与“不得少于30日”有冲突。

4、建议删除属于政府内部事务的条款，建议将具体内容纳入协议置换项目实施主体与征收事务所的委托合同约定。

5、建议研究“项目终止”条款的必要性。

6、建议根据市局文件，实施主体应当委托房屋征收事务所，承担房屋协议置换项目的具体工作。

7、建议参照房屋征收相关规定，以“房屋协议置换公告之日”核发的有效的不动产权证(房地产权证)、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同记户。

8、建议在“方案编制”条款内增加“补偿标准”。

9、建议修改“方案征询及修改”条款中错别字。

10、建议进一步明确协议置换项目终止在实践中的操作。

11、建议统一全文表述。目前草案中出现了“房屋协议置换”、“协议置换”、“置换”三种表述，建议统一表述。

12、建议将“用于置换的安置房”改为“用于产权置换房屋”。

以上建议均被采纳。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局

 2023年5月30日

经评估，实施《长宁区房屋协议置换实施办法(草案)》风险较低，总体可控，建议可实施。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局

2023年5月30日

经审查，该文件内容符合相关法律、法规、规章和政策规定;未发现文件存在违法或者明显不当情形。未发现存在制定程序违法情形。

上海市长宁区政府办公室

2023年6月12日

2023年6月26日上午，区长张伟主持召开区政府第46次常务会议。

会议听取区房管局关于制定《长宁区房屋协议置换实施办法》情况的汇报。

会议指出，区房管局要严格依照法定程序，落实重大行政决策事项的发布、解释和执行，充分利用好房屋协议置换作为房屋征收的有益补充，服务好我区“两旧一村”改造和城市更新工作。区发展改革委、区建设管理委等各相关部门和街道(镇)要按照审议通过的《实施办法》，各尽所职、协同配合，依法推进落实，共同打造美好家园。

关于《长宁区房屋协议置换实施办法（草案）》的公众参与情况报告

根据《上海市重大 行政决策程序规定》《上海市重大行政决策公众参与工作规则》《长宁区重大行政决策程序规定》等相关规定，2023年4-5月我局组织开展《长宁区房屋协议 置换实施办法(草案)》(以下简称《实施办法(草案)》)公众参与活动，广泛听取民意，充分吸纳社会各界对草案的意见和建议，使《实施办法(草案)》的编 制过程成为收集民意、汇聚民智、形成共识的过程。

意见征集过程中，我局就《实施办法(草案)》相关重大事项专项听取人大代表、政协委员意见。同时，我局为提升公众参与度，借助重大行政决策公众参与“四进”机制将《实施办法(草案)》主动推送至古北市民中心重大行政决策公众参与联系点。现将公众参与情况报告如下：

一、向社会公开征求意见

为广泛吸纳公众意见，进一步修改完善《实施办法(草案)》，我局于2023年于4月7日至5月6日通过政府网站进行公示，广泛征求社会各方意见和建议，在征询期内，未收到相关意见和建议。

二、书面征求意见

2023年5月我局书面征求人大代表、政协委员的意见建议，人大代表、政协委员提出1条意见：

1、在房屋调查登记中，申请主体应会同相关部门和单位，开展充分调查，产权所有人、公有住房承租人应当配合。    

我局予以采纳。

三、召开座谈会

2023年5月17日我局于古北市民中心重大行政决策公众参与联系点召开《长宁区房屋协议置换实施办法(草案)》座谈会，经我局介绍草案制定情况及政策内容后，参会代表提出2条意见：

1、在房屋价值评估中，应考虑房屋历史文化价值在内的各项因素。

2、在补偿结果公开中，应增加关于公开范围的表述。

我局均予采纳。

四、问卷调查

2023年5月我局于区政府网站开展问卷调查，了解人民群众对决策事项的意见建议。共收到8份问卷结果，问卷显示，87.5%的受访者认为《实施办法(草案)》的实施存在可行性、内容具备合理性。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局 

2023年8月2日

上海市长宁区人民政府关于印发《长宁区房屋协议置换实施办法》的通知

区政府各委、办、局，各街道办事处，新泾镇政府：

《长宁区房屋协议置换实施办法》已经2023年6月26日区政府第46次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真按照执行。

上海市长宁区人民政府

2023年7月24日

(此件公开发布)

长宁区房屋协议置换实施办法

第一条(目的和依据)

为规范房屋协议置换行为，加强房屋协议置换廉政风险防控，维护被置换双方合法权益，根据《关于进一步规范本市房屋协议置换工作的指导意见》规定，制定本实施办法。

第二条(适用范围)

在本区经区人民政府同意的由街道(镇)及其他实施主体开展的房屋协议置换项目，适用本实施办法。

第三条(管理部门)

区房管局是本区房屋协议置换指导监管部门，负责房屋协议置换的业务指导、工作检查和工作人员管理等工作。

区发展改革委、区财政局、区规划资源局、区建设管理委、区文化旅游局等有关行政管理部门，应当按照各自职责分工，互相配合，保障房屋协议置换工作的顺利进行。

房屋协议置换项目所在地的街道办事处、镇人民政府，应当配合做好房屋协议置换的相关工作。

第四条(开展房屋协议置换的条件)

凡符合房屋征收条件的项目原则上不采取房屋协议置换方式，应该按照相关征收政策法规依法实施房屋征收与补偿。

下列项目在完成勘测定界，落实相关资金、房源后，经区人民政府同意，可以开展房屋协议置换相关工作：

(一)有明确交地和开工时间节点，取得建设项目规划土地意见书的重大工程项目;

(二)无法实施征收但因安全控制或环保要求必须协议搬迁的房屋;

(三)确需先行开展房屋协议置换的其他项目。

第五条(项目申报和范围确定)

经区人民政府同意的街道办事处、镇人民政府或其他主体是房屋协议置换项目的申报主体。

申报主体应当拟定房屋协议置换范围，向区房管局申报房屋协议置换项目。

区房管局会同区发展改革委、区财政局、区规划资源局、区建设管理委、区文化旅游局等有关行政管理部门确定房屋协议置换项目范围。

第六条(房屋调查)

申报主体应当对房屋协议置换项目范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查。调查结果应当在房屋协议置换项目范围内向房屋所有人、公有房屋承租人公布。

申报主体会同有关行政管理部门依法对房屋协议置换项目范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予置换;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予置换。

第七条(社会稳定风险评估)

申报主体应当会同有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行房屋协议置换项目社会稳定风险评估。

第八条(方案编制)

申报主体应当编制房屋协议置换补偿方案，方案应包括房屋协议置换项目的依据、目的、范围、补偿方式和标准、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法、评估机构选定方法、签约期限、协议生效条件等。

第九条(方案征询及修改)

申报主体应当将房屋协议置换补偿方案(征求意见稿)在房屋协议置换项目范围内予以公示，征求房屋所有人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。申报主体应当将方案修改的情况及时公示。

申报主体应当将房屋协议置换补偿方案报区房管局备案。

第十条(区政府决定)

申报主体和区房管局应当向区人民政府报请审批房屋协议置换项目，并提交下列文件：

(一)房屋协议置换项目的请示;

(二)房屋协议置换补偿方案;

(三)资金和房源方案;

(四)项目社会稳定风险评估报告。

房屋协议置换项目经区政府常务会议讨论通过后实施。

第十一条(实施主体)

经区人民政府同意的街道办事处、镇人民政府及其他主体为本区房屋协议置换的实施主体。

房屋协议置换项目的具体工作由实施主体委托房屋征 收事务所承担。

第十二条(房屋协议置换公告)

实施主体应当在房屋协议置换项目范围内张贴房屋协议置换公告和房屋协议置换补偿方案。

第十三条(被置换主体的确定)

房屋协议置换补偿合同应当由实施主体与房屋所有人、公有房屋承租人签订。

房屋所有人、公有房屋承租人以房屋协议置换公告之日合法有效的不动产权证(房地产权证)、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

房屋所有人以不动产权证(房地产权证)所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

第十四条(评估机构的选定)

被置换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

房地产价格评估机构由实施主体通过组织房屋所有人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定。实施主体应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋协议置换评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十五条(房屋价值评估)

被置换房屋价值评估应当考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。用于产权调换房屋价值应当由按照第十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被置换房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋协议置换公告之日。

房屋所有人、公有房屋承租人或者实施主体对评估结果有异议的，参照本市房屋征收评估复核、鉴定的有关规定执行。

第十六条(订立补偿合同)

实施主体应当实行房屋协议置换补偿合同电子签约，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、权证移交和搬迁期限、协议生效条件等事项，签订房屋协议置换补偿合同。

第十七条(补偿结果公开)

实施主体应当建立房屋协议置换项目档案，将补偿结果在房屋协议置换项目范围内向房屋所有人、公有房屋承租人公开。

实施主体应当接受纪检监察部门、审计部门的监督。

第十八条(施行日期和有效期)

本实施办法自2023年9月1日起施行，有效期至2028年8月31日。